苏州楼市调控升级：园区新房限售3年 二手房限售5年

（图片来源：全景视觉）

经济观察网 记者 谢敏敏 等待已久的苏州楼市新政终于靴子落地。

5月11日晚间，苏州市人民政府发布官方消息，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域的新建商品住房实施限制转让措施，包含已经取得预售许可证尚未开始网签的项目，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。

在文件中苏州市政府强调，坚持 房子是用来住的，不是用来炒的 定位，遏制投机炒房，出台了调控升级措施。

此外，新政同时对苏州工业园区全域二手住房也实施限售措施，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

绿都地产集团营销负责人成军表示，新政影响相对有限，没有传言版力度大： 园区高新区一手房市场本来竞争就激烈，二手房取证后五年再可交易，影响也可控，园区高新区二手房需求量，大部分是改善性需求以及冲着学区。

在全国 抢人大战 的背景下，苏州新政依然为引进人才留下了通道：在苏州工业园区全域内，针对新建项目，实行人才优先购买政策。房企应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在苏州无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策，由苏州工业园区管委会另行制定。

除了限售，此次苏州还在土地出让政策上有所调整，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可，将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。

克而瑞苏常片区总经理戈文问表示，新政的力度并不算严厉，也不是预期中的全域性限售，主要还是为了打击热点板块投资投机行为。

成军认为，限售政策主要是限制近期园区二手房价格被哄抬过高的现象，打压预期： 园区是苏州技术、资金、人才、教育等资源高地，新房供应量又有限，大量购房需求依然存在，所以基本面应该不会有太大变化。

新政出台的背景，是苏州楼市今年以来的 失控 行情。4月苏州商品住宅成交均价为21881元/平方米，房价涨幅位列全国第一。

据克而瑞数据统计，2019年4月苏州市区商品住宅成交面积为104.7万平方米，环比3月增长58%，同比2018年4月增长81%。新房供不应求，多次出现千人排队、即开即磬的状况，例如在4月6日，万科在苏州的一项目吴江万科翡翠公园开盘，千余人抢408套房源，开盘不到2分钟售罄。

2019年1-4月，苏州二手房共计成交28898套，同比增长37.9%。从成交套数来看，园区最高，达到6615套；姑苏区次之，6060套；相城区最少，2597套。

土地市场同样 高烧 不退。一周的时间，苏州诞生了三个地王，4月29日，备受关注的苏州园区苏园土挂（2019）02号地块拍卖结果出炉，中海以35.6亿元竞得该地块，楼面价为30287元/平方米，溢价率37.67%，需现房销售。这块地是苏州园区自规划建设以来首次土地楼面价破3万元，也使得中海一举拿下名副其实的苏州新地王。

此次新政主要针对苏州工业园区，园区毫无疑问也是苏州今年以来楼市最热闹的区域。由于区域内新房供应较少，一二手房价格倒挂，苏州园区是苏州楼市颇受关注的一大区域，但凡推出土地都会遭到开发商哄抢，新房也是一房难求。

去年底开盘的海亮唐宁府，1200组客户抢三百余套房源，开盘 秒光 ；中海在园区的另外一个项目中海上东区，去年底开盘即售罄，此后加推几次均实现 日光 。

目前苏州园区湖东在售项目仅有中海上东区，均价约为42000元/平方米，而板块内的二手房价格达到了5000元／平方米－60000元／平方米。价格倒挂成为推动新房市场一房难求的最大因素之一。

在这样的 高温 情况下，不少苏州市民多次在网上向苏州市政府和住建局等部门投诉，五一劳动节前后，关于苏州要加码调控的消息甚嚣尘上。

靴子落地后，不少苏州房企人士以及中介表示，虽然是调控的加码，但并不如预期的力度大，对当下 失控 的市场到底会带来多大的影响还未可知。

短期内园区的外溢需求也许会带动别的板块进一步上涨，像吴江区、浒通板块等。 一位苏州房企营销中层说。